¿Quién paga la cuota de mantenimiento?
En un alquiler de largo plazo en Lima la cuota de mantenimiento la paga el inquilino, no el dueño. Si tú la estás restando de tu rentabilidad, tu número está mal: te estás cobrando un gasto que no te corresponde, y eso te cuesta entre 0.55 y 0.65 puntos de rentabilidad neta según el distrito.
Cómo lo sabemos
No es una opinión sobre el mercado: es cómo Urbania arma sus propios avisos. El alquiler y el mantenimiento aparecen como dos campos distintos en la misma tarjeta — el precio por un lado, las expensas por otro. Si la cuota ya estuviera adentro del alquiler, no habría razón para mostrarla aparte.
El segundo indicio es más directo todavía: hay avisos que anuncian «con mantenimiento incluido» como argumento de venta. Nadie publicita lo que ya es la norma. Que se destaque significa que lo normal es lo contrario.
Cuánto cuesta, distrito por distrito
Esto es la cuota mensual mediana y lo que representa en puntos de rentabilidad si el dueño la asume por error:
| Distrito | Cuota mensual | Precio mediano | Cuesta |
|---|---|---|---|
| San Isidro | US$ 208 | US$ 420,000 | −0.55 pts |
| Miraflores | US$ 148 | US$ 280,000 | −0.61 pts |
| Surco | US$ 147 | US$ 280,000 | −0.58 pts |
| Barranco | US$ 116 | US$ 195,000 | −0.65 pts |
| Magdalena | US$ 89 | US$ 174,639 | −0.58 pts |
| Jesús María | US$ 74 | US$ 157,510 | −0.58 pts |
| San Miguel | US$ 68 | US$ 120,000 | −0.63 pts |
| Pueblo Libre | US$ 59 | US$ 133,431 | −0.56 pts |
Qué significa para tu departamento
Un ejemplo en San Isidro, donde la cuota es la más alta de los ocho distritos. Un propietario que la asume por su cuenta deja de ganar más de US$ 2,495 al año en un departamento que vale alrededor de US$ 420,000. Sobre una rentabilidad neta de largo plazo que ya es de un dígito, eso no es un detalle contable: es una parte visible de tu retorno, y se pierde en la hoja de cálculo antes de que el departamento llegue al mercado.
Nuestro modelo de costos ya lo trata así. Del lado del alquiler de largo plazo no descontamos mantenimiento, porque lo paga el inquilino. Del lado de Airbnb sí lo descontamos, porque ahí lo paga el anfitrión — el huésped no recibe la boleta del edificio.
La advertencia honesta
Esto se apoya en la convención de los portales y en cómo están redactados los avisos, no en una norma legal. El contrato manda: si el tuyo dice que el mantenimiento lo asume el propietario, entonces lo asumes tú y este artículo no te aplica. Lo que decimos es cuál es la práctica habitual en Lima, y que esa práctica es la que deberías usar por defecto cuando corres tus números.
Tampoco es una cifra fija. La cuota varía por edificio — ascensor, piscina, vigilancia y áreas comunes la mueven mucho más que el distrito. Las medianas de arriba son un punto de partida, no el número de tu edificio.
Corre tus propios números
Si quieres ver dónde queda tu departamento frente a su distrito — tarifa, ocupación y rentabilidad neta sobre el mismo modelo de costos — pega el enlace de tu aviso de Airbnb y te armamos el informe.