¿Cuánto rinde de verdad un Airbnb en Lima?
El Airbnb típico en Lima rinde menos que un inquilino de largo plazo — en 8 de los 8 distritos que medimos. Y al mismo tiempo, el cuarto superior de los anuncios llega a 8.6% neto. Las dos frases son ciertas, y la distancia entre ellas es lo único que de verdad te sirve para decidir.
Los números, distrito por distrito
Rentabilidad neta en los tres casos: después de costos, no el alquiler dividido entre el precio. La última columna es el cuarto superior de los anuncios de Airbnb del distrito — no el mejor de todos, sino el nivel al que llega el 25% que mejor va.
| Distrito | Largo plazo | Airbnb típico | Airbnb, cuarto superior |
|---|---|---|---|
| San Miguel | 5.3% | 4.1% | 6.3% |
| Jesús María | 5.2% | 4.6% | 6.5% |
| Pueblo Libre | 5.1% | 4.2% | 4.7% |
| Surco | 4.9% | 3.2% | 6.1% |
| Miraflores | 4.7% | 4.4% | 8.6% |
| Magdalena | 4.7% | 4.6% | 6.3% |
| Barranco | 4.6% | 3.6% | 6.2% |
| San Isidro | 4.4% | 4.2% | 6.9% |
Lo importante no es quién gana
Mira el ancho de cada columna, no cuál está más arriba. El largo plazo se mueve dentro de 0.9 puntos entre el mejor y el peor distrito. El Airbnb se abre 5.4 puntos entre el anuncio típico del peor distrito y el cuarto superior del mejor.
Eso cambia de qué depende tu resultado. En largo plazo, el distrito decide casi todo y tú casi nada: el inquilino paga lo que paga el mercado y ahí se acabó la conversación. En Airbnb, el distrito decide poco — lo demás lo decide qué tan bien esté operado el departamento.
Por eso la pregunta «¿cuánto rinde un Airbnb en Lima?» no tiene una respuesta útil. El rango real que estamos midiendo va de 3.2% a 8.6%. Un promedio metido en el medio de eso no describe a nadie.
Qué significa para tu departamento
Si estás pensando en pasar tu departamento de alquiler anual a Airbnb, la tabla de arriba dice que el resultado promedio es peor, no mejor. Cambiar de estrategia esperando el promedio es cambiar para perder un poco y trabajar mucho más.
Lo que sí paga es llegar al cuarto superior. Pero eso no se decide el día que publicas el anuncio: se decide en la tarifa, en el calendario, en las fotos, en las reseñas y en cuántas noches al año estás realmente disponible. Es un negocio pequeño, no un ingreso pasivo.
Y hay un detalle de contabilidad que mueve la comparación más de lo que parece: en largo plazo la cuota de mantenimiento la paga el inquilino; en Airbnb la pagas tú, porque al huésped no le llega la boleta del edificio. Lo explicamos aparte en quién paga el mantenimiento.
La advertencia honesta
Las cifras de Airbnb dependen de una ocupación que es un techo, no una medición exacta. Una noche que figura como no disponible puede estar reservada o puede estar bloqueada por el anfitrión, y el calendario no distingue las dos cosas.
Eso empuja en una sola dirección: si nuestra ocupación está inflada, las rentabilidades de Airbnb de arriba también lo están. La ventaja del largo plazo sería entonces mayor, no menor. Es una advertencia que juega en contra del Airbnb, y así hay que leerla. Cómo lo medimos y por qué las cifras de ocupación que circulan no significan lo que parecen está en este artículo.
Tampoco son precios cerrados. En el Perú no existe data pública de transacciones, así que todo esto se apoya en precios pedidos — los nuestros y los de cualquiera.
Corre tus propios números
Tu departamento no es el típico ni es el cuarto superior hasta que lo midas. Pega el enlace de tu aviso de Airbnb y te decimos dónde cae frente a su distrito, con el mismo modelo de costos de esta tabla.