Datos reales para anfitriones en Lima
Esto es para el dueño que ya tiene un departamento en Lima y quiere saber una sola cosa: si le conviene más alquilarlo por noche o por año. No es una guía para comprar, y no es la versión traducida del sitio en inglés — ese responde si vale la pena entrar a este mercado, que es la pregunta de otra persona.
La respuesta incómoda primero: el Airbnb típico en Lima rinde menos que un inquilino de largo plazo en 8 de los 8 distritos que medimos — y sin embargo el cuarto superior de los anuncios llega hasta 8.6% neto. Las dos cosas son ciertas al mismo tiempo, y esa distancia es lo único que de verdad importa: el promedio no le sirve a nadie, porque nadie es el promedio.
De dónde salen estas cifras
De un censo propio, no de una muestra. Leemos todos los días los avisos de venta y de alquiler de los portales, y por separado seguimos los anuncios de Airbnb de la ciudad con sus tarifas y sus calendarios. Todo lo que publicamos trae al costado su fecha y su número de casos, y cuando una cifra es un techo y no una medición exacta, lo decimos en el mismo párrafo y no en una nota al pie.
Son precios pedidos, no precios cerrados. En el Perú no existe data pública de transacciones, así que nadie —ni nosotros ni nadie más— puede decirte a cuánto se vendió realmente el departamento del piso de arriba. Cualquiera que te muestre esa cifra la está estimando.
Los artículos
- ¿Cuánto rinde de verdad un Airbnb en Lima?
El Airbnb típico rinde menos que un inquilino de largo plazo; el cuarto superior rinde casi el doble. La dispersión es el artículo: en largo plazo decide el distrito, en Airbnb decides tú.
- La ocupación que te publican está mal — y podemos probarlo
Un calendario a futuro no mide qué tan llenos están los departamentos: mide con cuánta anticipación reserva la gente. Las noches de esta semana y las de dentro de tres meses cuentan historias distintas, y ahí está el origen de esas cifras de ~20% de ocupación para Lima.
- ¿Quién paga la cuota de mantenimiento?
En un alquiler de largo plazo la paga el inquilino, no el dueño. Si tú la estás restando de tu rentabilidad, tu número está mal — y no por poco.
Tu departamento, no el promedio
Si quieres ver dónde queda el tuyo frente a su distrito — tarifa, ocupación y rentabilidad neta sobre el mismo modelo de costos que usamos acá — pega el enlace de tu aviso de Airbnb y te armamos el informe.